Ипотека.
Понятие Ипотечного кредита
В странах Запада ипотека - дело простое и обычное, насчитывает десятилетия, а то и столетия, тогда как у нас она - молоденькая. Кредит на покупку квартиры получить непросто. Приобретение квартиры, земли, коттеджа с помощью кредита связано с определенными трудностями.
О том, как преодолеть эти трудности, получить ипотечный кредит и приобрести квартиру, и пойдет наш разговор.
Немного теории: Ипотека - слово греческого происхождения, в переводе означает - залог.
В рамках нашего разговора мы будем говорить об ипотечном кредитовании, применительно к недвижимости. То есть, говорим «ипотека», и понимаем, что кредит выдается под залог недвижимого имущества. Ипотека расширяет для вас границы при покупке и обмене недвижимости. Ипотека дает вам возможность улучшить свои жилищные условия, переехав в квартиру большей площади, с большим количеством комнат или в квартиру, расположенную в лучшем районе города! При этом вам не нужно доплачивать деньги, достаточно оформить ипотечный кредит на недостающую сумму!
Длительный срок ипотечного кредита позволит погашать его небольшими платежами. Кроме того, приобретая недвижимость в ипотеку, вы сможете получить значительные льготы по налогообложению.
Для того чтобы приобрести объект недвижимости, необходимо иметь собственные средства - первоначальный взнос. Большинство Банков требуют не более 15 - 20% собственных накоплений. Иногда, в зависимости от программ Банка, можно иметь всего 10% или наоборот нужно иметь не менее 30% первоначального взноса. Остальную сумму, ипотечный кредит, вам выдает Банк.
В квартире, купленной по ипотеке, Вы можете жить, зарегистрировать (прописать) членов семьи- родителей и детей. Данную квартиру Вы можете сдавать в аренду, даже продать (только с разрешения Банка), но пока вы не погасите полностью свой кредит, вы не имеете права ее дарить.
Обращаем Ваше внимание на ряд принципиальных моментов:
• При ипотеке недвижимость сразу оформляется в собственность заемщика. (А не тогда, когда заемщик расплатится с банком.)
• Банк не может по своему произволу изъять у заемщика эту недвижимость. Заемщик может лишиться своей заложенной недвижимости лишь по решению суда, и то лишь в том случае, когда нарушает кредитный договор.
Способы приобретения квартиры в рассрочку, при которых покупатель может жить в квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости, но не станет собственником квартиры, пока не выплатит полную ее стоимость, мы рассматривать не будем. Это уж точно не ипотека!
Основные этапы ипотечной сделки.
2. После того как получены одобрения кредитных комитетов специалисты нашей компании найдут варианты квартир, удовлетворяющие Вашим желаниям и условиям банков-кредиторов. Проведут переговоры по предстоящей сделке.
3. Учитывая требования банка и страховой компании, наши специалисты подготовят необходимые документы по сделке. Наши юристы изучат юридическую историю жилплощади, при благоприятном результате проверки и одобрении банка выбранной Вами квартиры проводится независимая оценка жилья и оформляются страховые полисы.
4. Наши специалисты сопровождают Вас на сделке, где между Вами и банком заключается кредитный договор, происходит выдача кредитных средств и подписание договора купли – продажи. Продавец получает деньги после государственной регистрации сделки и перехода права собственности на жилье на Ваше имя (заемщика). Такая схема наиболее безопасна и надежна для обеих сторон сделки.
5. В оговоренные сроки наши специалисты будут сопровождать Вас при передаче квартиры бывшим собственником, который обязан передать Вам жилплощадь в пригодном для проживания состоянии, оформив эту процедуру актом приема-передачи. Квартира, купленная по ипотеке, становится Вашей собственностью. Вы вправе в ней жить, делать ремонт, прописать членов семьи (дети и родители), но до тех пор, пока не погасите кредит полностью, не можете ее дарить.
Вы можете быть спокойны и уверены, что сделка пройдет со 100% гарантией, т.к. рядом с Вами будут наши специалисты! Надеюсь, что наша информация поможет Вам решить Ваш квартирный вопрос эффективно и с наименьшими затратами нервов, сил и денег. Успехов Вам!
«Подводные камушки» при покупки комнаты с использованием ипотечных средств
Не хватает денег на комнату - берём кредит.
Поскольку ипотека - это залог. Залог - способ обеспечения обязательств: не возвращает заемщик кредит - предмет залога продается. И банк, из стоимости заложенного имущества компенсирует свои убытки, возвращая и кредит, и не уплаченные заемщиком проценты.Мы говорим об ипотеке, но цель заемщика не ипотека, а комната. При этом ипотека - средство для достижения цели. При этом нас будут ожидать свои подвохи, свои «подводные камушки», которые так или иначе связаны с понятием «ипотека». Комната - это Ваша конечная цель получения ипотечного кредита, но это - не цель банка! У Вас и у банка цели разные!
Каким-то из «подводных камушков» не стоит придавать особого значения, в то время как другие, - способны свести на нет все предыдущие действия в достижении цели. Поэтому давайте посмотрим на все условия ипотеки и этапы получения ипотечного кредита с критической точки зрения. При этом уже при выборе банка необходимо учитывать, что есть условия ипотеки, на которые Вы можете повлиять, а есть такие условия ипотеки, на которые Вы повлиять не можете.
Первый шаг. Первый камушек. Я Вам предлагаю начать с риэлтора, чтобы у Вас был надежный помощник и союзник. Риэлтора выбираете Вы. В то же время, всех остальных выбирает банк. (Банк выбирает и оценщиков, и страховщиков, и необходимость нотариуса, и способ передачи денег (включая конкретный депозитарий). На эти условия ипотеки Вы повлиять не сможете. Разве что, выбрать одного оценщика из двух-трех предложенных банком, или выбрать одного из двух-трех страховщиков, предлагаемых банком.) Но и риэлтора нужно выбирать грамотного, который умеет работать с ипотечными банками. Велика вероятность нарваться на такого, кто имеет лишь теоретическое представление о том, что такое ипотека. Комната, подобранная таким риэлтором, может не устроить ни банк, ни страховую компанию и удовольствие от процесса покупки - затянуться на длительный срок. Пользы от такого риэлтора никакой.
Шаг второй. Камушек второй. Вас рассматривает банк. В какой банк пойдем? В тот, где проценты поменьше? К сожалению, банков, которые дают ипотеку на комнаты, не много. Поэтому выбор ограничен.
Шаг третий. Камушек третий. Ищем комнату. Комнату Вы нашли, это несложно, но устроит ли эта комната Ваш банк? То есть комнату Вы должны выбрать с учетом всех требований Вашего банка.
Шаг четвертый. Камушек четвертый. Оценка. Оценка комнаты - тоже необходимое условие ипотеки, но оценить можно по-разному. Пример: Вы долго искали комнату, нашли, как Вам кажется, самую дешевую за 2 200 000 рублей. Исходя из Ваших доходов, банк Вам готов дать кредит 1 700 000 рублей. Остальные деньги, т.е. сумма первоначального взноса(20%) у Вас есть. А что если оценщик оценит комнату не в 2 200 000 рублей, а в 1800 000 рублей? Банк Вам даст кредит 80% от стоимости комнаты, но не от той, которую Вы платите продавцу, а от той, которую назвал оценщик: 1800 000 рублей Х 80% = 1 440 000 рублей Вы рассчитывали на 1 700 000 рублей кредита, а Вам дают 1 440 000 рублей. А где взять 1 700 000 рублей - 1 440 000 рублей = 260 000 рублей?
Шаг пятый. Камушек пятый. Комнату утверждает банк и страховая компания. Комната найдена, документы собраны и направляются на проверку в банк и в страховую компанию. Имейте в виду, что Вас продавцы квартиры готовы воспринимать в качестве покупателя лишь тогда, когда подтвердите свое желание купить комнату внесением какой-либо денежной суммы (аванса). Сумма символическая, по сравнению со стоимостью комнаты (от 30 000 рублей). Но если документы в порядке, а эта квартира по каким-либо причинам Ваш банк не устраивает, то Вы можете потерять те деньги, которые внесли продавцам в качестве предоплаты (аванса). Надо также отметить, что документы на комнату рассматривает не только банк, но и страховая компания. Аккредитация банком той или иной страховой компании - это также условие ипотеки, на которое Вы повлиять не можете. Ряд банков сотрудничают с несколькими страховыми компаниями, и тогда у заемщика есть выбор: где страховаться, где страховать сделку и комнату, тогда как некоторые банки сотрудничают с одной единственной страховой компанией. Если документы устраивают банк, но не устраивают страховую компанию, то возможны два варианта: - если банк сотрудничает с несколькими страховыми компаниями, то заемщик может обратиться в другую: вдруг одна страховая компания отказывается страховать, а другая застрахует? - если банк сотрудничает с единственной страховой компанией, то ее отказ застраховать, автоматически означает отказ банка выдать кредит на выбранную Вами комнату.
Шаг шестой. Камушек шестой. Кредитный договор. Подвох только тот, что Ваш выбор: либо подписывать договор в том виде, в котором Вам его дают (и получить деньги на тех условиях ипотеки, которые предлагает банк), либо не подписывать (и деньги не получить). Иногда, в кредитный договор вставлены такие пункты, что лучше такой договор не подписывать. Спорить с банком в день подписания договора, чтобы убрали не устраивающие Вас пункты - практически бесполезно.
Шаг седьмой. Камушек седьмой. Нотариальное удостоверение. Необходимость нотариуса выбирает банк. Если банк настаивает, чтобы было нотариальное удостоверение сделки или закладной - спорить бесполезно: это тоже «условие ипотеки». При этом, конкретного нотариуса также определяет банк. Правда, хочу отметить, что требование банка о нотариальном удостоверении договора купли-продажи, последнее время почти не встречается. Но удостоверить подпись на закладной многие банки просят.
Шаг восьмой. Камушек восьмой. Государственная регистрация. Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. С 2010 года государственную регистрацию производит Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии. В Москве филиалы этой службы расположены в различных округах. Подвох в том, что сделки с ипотекой регистрируют лишь в 1 – 2-х филиалах.
Удачи Вам! Если Вам понадобится помощь, будем рады Вашим звонкам.